ипотечные кредиты

Попалась интересная статистика по выданным ипотекам в 2024 году, которую собрали специалисты аналитического отдела «ДомРФ». Если коротко, то падение выдачи ипотек нарастает, что в общем-то ожидаемо и логично (именно к этому и стремиться ЦБ). Падение год к году за 11 месяцев уже составило 33%. А впереди ещё декабрь, где традиционно заключается очень много сделок, но видимо не в этом году...

За последний месяц, самое жесткое падение пришлось на рыночную ипотеку, которая упала почти вдвое, как по количеству, так и по объёму (оно и не мудрено — рыночная ставка по ипотеке ~29%).
Выдача жилищных кредитов по рыночным программам с начала года сократилась на 53–54% — до 469 тыс. ипотек на 1,3 трлн руб.

Выдача льготной ипотеки снизилась за месяц на 12% по количеству и на 14% по объему. В ноябре выдано 33 тыс. льготных кредитов на 187 млрд руб (90% из которых по программе семейной ипотеки — 29 тыс. жилищных кредитов на 166 млрд руб).
Выдача жилищных кредитов по льготным программам с начала года сократилось на 28%, а объем — на 23%. По итогам 11 месяцев 2024 года всего выдано 595 тыс. льготных ипотечных кредитов на 3,2 трлн руб.

Как я уже писал, долги я очень сильно не люблю. Если откровенно, то не люблю брать в долг, как, в принципе, и давать. Ситуации когда мне это было необходимо, возникали наверное несколько раз в жизни, когда просто забывал кошелек, или когда необходимо было перехватить какую то сумму, чтобы воспользоваться возможностью сегодня, а деньги возможно снять только завтра. В общем, долги для меня это нонсенс, и я в лепешку расшибусь, чтобы их закрыть и вздохнуть свободно.

Но при этом у меня долги по двум ипотекам, и я их абсолютно не гашу досрочно вот уже минимум 3 года. Не смотря на то, что мне это было трудно психологически, потому что «переплачу банку дохуалиард процентов», «куплю банку ещё две квартиры», я в «кредитном рабстве» и всё такое.
Просто в текущей ситуации так мне выгоднее. Каждый не отправленный на досрочное гашение ипотеки рубль, дает мне процентами в 4 раза больше, чем отнимают процентами банк.

Итак, когда стоит, а когда не стоит гасить ипотеку досрочно.
Есть три классических случая: проценты по ипотеке больше процентов по условному вкладу в банке, проценты равны, и проценты по ипотеке ниже, чем банковский вклад.

Объем досрочного погашения ипотечных кредитов в России продолжает снижаться, достигнув двухлетнего минимума. В третьем квартале 2024 года он составил 343,5 млрд руб., что на 37% ниже по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Одновременно, впервые за долгий период, объем досрочного погашения ипотеки за счет новых кредитов и реализации залога оказался ниже 2 млрд и 1 млрд руб. соответственно.

Эксперты объясняют этот тренд ростом ставок по депозитам, которые делают размещение свободных средств на вкладах более выгодным, чем досрочное погашение ипотечных кредитов. Кирилл Климентьев из «Цифра брокер» отмечает, что заемщики предпочитают инвестировать в депозиты под 22–23%, если их ипотечная ставка составляет 7%, что делает досрочное погашение менее привлекательным. Также он ожидает, что снижение ключевой ставки ЦБ может привести к росту досрочного погашения в 2025 году, если процентные ставки на ипотеку станут более выгодными.

Юрий Беликов из «Эксперт РА» добавляет, что снижение депозитных ставок также приведет к некоторому увеличению числа досрочных погашений, однако для восстановления уровней 2020–2023 годов потребуются дополнительные усилия, включая контроль за инфляцией и оптимизацию долговой нагрузки населения.

Рынок ипотеки в России в 2025 году столкнется с серьезным падением, по прогнозам Frank RG, банки выдадут 1,2–1,3 млн кредитов на сумму около 4 трлн руб., что станет минимальным показателем с 2019 года. Это снижение на 17% по сравнению с 2024 годом, когда ожидается 4,8 трлн руб. ипотечных кредитов.

Причины падения — высокая ключевая ставка (21%) и новые меры регулирования, такие как ограничение полной стоимости кредита (ПСК) и обязательные эскроу-счета для индивидуального жилищного строительства. После рекордов 2023 года, когда выдано 7,9 трлн руб., и масштабных льготных программ, рынок ипотеки с 2024 года переживает обвал. В 2025 году прогнозируются выдачи на уровне 3,5–4 трлн руб., с возможным увеличением в случае появления новых госпрограмм.

Средняя ставка по ипотечным кредитам превысила 28%, а ПСК в некоторых банках достигает 35%. Высокие ставки и рост цен на жилье делают ипотеку малодоступной, что сдерживает спрос. Ожидается, что в 2025 году ставки будут высокими, а снижение ключевой ставки может начаться лишь в середине года, что повлияет на стоимость ипотечных кредитов и объем выдачи.

Группа парламентариев во главе с Владимиром Кошелевым направила премьер-министру Михаилу Мишустину предложение увеличить размеры кредитов по семейной ипотеке, учитывая рост цен на жилье и ключевой ставки Банка России.

Депутаты предлагают поднять максимальный размер кредита на квартиры площадью более 60 кв. м. Для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей лимит может вырасти с 12 до 18 млн руб., для других регионов — с 6 до 9 млн руб.

Анализ показал, что 67% семей с детьми отдали бы предпочтение такому жилью. Законодатели отметили, что существующие лимиты мешают семьям выбирать квартиры подходящей площади, несмотря на эффективность программы.

С 2021 по 2023 год почти 115 000 граждан России оформили два и более льготных ипотечных кредита, общая сумма которых составила 1,11 трлн руб. Из этой суммы около 378 млрд руб. (34%) пришлось на массовую программу, а 689 млрд руб. (62%) – на семейную ипотеку. Такой вывод сделала Счетная палата в ходе аудита, который проводился с мая 2023 года по февраль 2024 года, охватывающего результаты пяти льготных программ ипотеки с господдержкой.

Согласно данным, 1563 человека за три года оформили пять и более льготных ипотечных кредитов, общий объем которых составил 42,45 млрд руб. Аудиторы отметили, что такие заемщики, как правило, имеют доходы выше среднего и не нуждаются в государственной поддержке для улучшения жилищных условий.

Нехватка законодательных ограничений на получение нескольких льготных кредитов до декабря 2023 года позволила многим гражданам использовать ипотеку не только для жилья, но и как инструмент инвестирования. Эксперты подчеркивают, что большая часть таких заемщиков приобретала недвижимость для последующей аренды или перепродажи, что подтверждается резким ростом цен на жилье.

Программа семейной ипотеки, одна из крупнейших с господдержкой, рискует приостановиться до конца 2024 года. По состоянию на 12 сентября лимиты кредитования исчерпаны на 92%, а Сбербанк и «Уралсиб» уже приостановили выдачу новых кредитов. Несмотря на продление программы до 2030 года, новые лимиты пока не выделены.

Перераспределение оставшихся средств в размере 500 млрд рублей может продлить работу программы до конца октября. Однако, если лимиты не будут увеличены, потенциальные заемщики столкнутся с трудностями в получении льготных кредитов. Многие банки уже исчерпали или близки к исчерпанию своих лимитов.

Источник: www.kommersant.ru/doc/7166126

В июле 2024 года доля льготной ипотеки составила 42% от общего количества и 57% от объема выданных кредитов на жилье. За месяц было выдано 31,81 тыс. таких кредитов на 166,1 млрд рублей. Средний размер кредита составил 5,22 млн рублей, а средний срок — 24 года и 1 месяц.

Для сравнения, в июне 2024 года доля льготной ипотеки была выше — 73% от количества и 81% от объема. За месяц выдали 129,15 тыс. кредитов на 680,33 млрд рублей. Средний размер кредита тогда был 5,27 млн рублей, а средний срок — 26 лет и 2 месяца.

По итогам первых 7 месяцев 2024 года выдано 444,64 тыс. льготных жилищных кредитов на 2,34 трлн рублей, что на 13% больше по количеству и на 21% по объему, чем в аналогичном периоде прошлого года.

Как пишет газета, в июле 2023 года банки выдали 169 тыс. жилищных ссуд на 682 млрд рублей, что в два раза больше, чем в июле текущего года. В ОКБ уточнили, что в последний раз сопоставимые с нынешними выдачи ипотеки были четыре года назад — в июне 2020 года в России оформили жилищных кредитов на почти 298 млрд рублей.

Из данных также следует, что в июле средний размер ипотеки уменьшился на 20% — до 3,82 млн. Средний срок кредитования за месяц сократился с 24 лет 5 месяцев максимальных значений за всю историю рынка в РФ (такой показатель был в июне) до 21 года 2 месяцев.

Упали также выдачи ипотеки на новостройки. В июле ссуды на них занимали по объему треть от всех выданных ипотек — в этом сегменте оформлено 13,85 тыс. ссуд на 78,89 млрд рублей. В июне на них приходилась половина всех выдач. При этом полная стоимость на покупку жилья в июле достигла максимума за последние шесть лет и составила 13,1%. Предыдущее пиковое значение было в апреле 2019 года — 11,75%, месяц назад показатель составлял 8,97%, а год назад — 9,27%, следует из данных ОКБ.

С сентября 2024 года Почта-банк сворачивает ипотечное направление, открытое всего год назад. Прием новых заявок прекращен, а уже одобренные кредиты будут выданы. Решение обусловлено сворачиванием государственных программ льготной ипотеки, особенно в сегменте индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

По словам экспертов, изменения условий ипотеки и переход банка в группу ВТБ сделали продолжение ипотечного бизнеса нерентабельным. Высокие процентные ставки и необходимость кросс-продаж также усложняют ведение ипотечного бизнеса для узкоспециализированных банков.

Источник: www.kommersant.ru/doc/6890686?from=doc_lk